当下的深圳楼市，难的不是买房，是卖房。
耗时近 18 年的回款压力
要说深圳楼市，哪个项目最受关注？
招商望海玥家园必然榜上有名。
一个经历了 18 年的改造项目，如今似乎正面临市场最大的考验。
招商望海玥家园前身是蛇口渔二村旧改，位于南山蛇口街道望海路与湾厦路交汇处，距离 2/8 号线东角头地铁站 A 出口步行约 420 米，一路之隔是蛇口广场以及深圳湾公园。
因为区位地段优越，与中信深圳湾 2006 年启动，到 2018 年才真正开拆，到了 2024 年 7 月才报建主体，今年 5 月主体出地面十几层。
但似乎历经 18 年，项目想要抹平投资消耗并不容易。
因为一个项目的公寓去化遇阻，也就注定着住宅定价会承压，而住宅价格是决定项目销售回款速度的关键。
如今深圳楼市低迷，住宅去化周期被拉长，若定价这一步没走好，那么去化压力也就有可能更进一步加剧。
根据公开规划信息，招商望海玥家园共 395 套住宅，公寓 389 套，其中回迁房 343 套，可售普通商品房 52 套。
而招商蛇口 2024 年报告显示，项目预计投资 28.48 亿元，可租售面积 55823 平，权益占比 51%。
这就意味着，预计投资 28.48 亿元的项目，回迁房占项目总户数达到了 43.75%，占住宅总户数约 87%。
在公寓回款总额确定的情况下，抹平投资就只能依赖可售的住宅部分。
今年 5 月 20 日招商望海玥家推出 389 套 36~60 平商务公寓，备案均价约 81050 元 /㎡，总价区间约 232 万 ~588 万。
根据备案信息，招商望海玥家园可售公寓金额约 14.15 亿元，占预计投资约 50%。
而项目虽然总价区间约 232 万 ~588 万，在南山蛇口面临一线海景这样的位置，但对比市场上的竞品贵不少。
与项目直线相距约 380 米的万科蛇口公馆，实际成交市场价格只有 5 万一平左右。
目前招商望海玥家园 389 套公寓，深圳房地产信息平台显示，还剩 207 套未售。
推售 37 天，去化仅 46.78%。
这就意味着，招商望海玥公寓产品需要进入一个长销售周期。
而这还未算销售过程中，公寓产品因竞品分流出现长期销售积压从而导致资产减值的情况。
若依赖可售住宅回收投资收益，那么未来住宅部分面向市场的产品大概率定价不会太低。
但如今的深圳楼市，对住宅的销售价格接受程度已经不比过去加上项目容积率 7.25，楼高最高 45 层。
所以，回迁房占比高压缩可售房源，公寓若成了去化回款难的拖累，那么住宅定价就成了这个拖了 18 年的旧改最关键的部分。
深圳楼市公寓缩影
实际上，招商望海玥家园也是深圳楼市众多公寓的缩影。
在深圳楼市鄙视链中，公寓基本处在了最底端。
曾经 2019 — 2021 年阶段出现过阶段性的高光，哪怕税费相对住宅高，流通性弱，也阻挡不了市场的热情。
如福田区域的而当年一度由于太过火爆，销售被中止。
如曾经的太子湾再如坂田华为旁的一个公寓，45 平复式的 2 房开盘总价约 200 万曾经也有人连夜排号。
如今市场收缩，深圳的大多数公寓，不仅库存积压，降价甩卖，有的甚至成为住宅的"赠品"。
比很多宿舍类住宅以及老破小都难卖。
比如去年福田区一住宅项目，推出买一套住宅，送一套公寓活动，把价值 200 万的公寓当成了"赠品"。
比如位于宝安碧海的位于宝安新安的比如位于福田园岭的深业上林苑，2024 年 9 月入市 311 套约 40-209 平公寓，备案单价约 46645 元 / 平，总价区间约 162 万 -1086 万 / 套，深圳房地产信息平台显示，仍剩有 125 套未售。
再比如位于罗湖笋岗的中信城开信荣汇，218 套 25-55 平公寓，备案均价约 48292 元 / 平，总价区间约 123 万 -324 万 / 套，深圳房地产信息平台显示，仍有 115 套未售。
要知道，这些积压的公寓位置地段并不差，但顺销的过程中，库存依旧明显。
据中原研究院数据，2024 年深圳楼市公寓全年成交面积仅 12.1 万平方米，同比 64.0%；成交均价为 54996 元 / 平方米，同比下降 22.1%。这一趋势延续至 2025 年第一季度，3 月商务公寓成交均价环比再降 3%。
所以，对如今的市场来说，公寓产品反而成了各个项目销售的拖油瓶。
作者 | 骑猪英雄
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